PER CHI VENDE

•Vendita finalizzata ad un acquisto di altro immobile
In molti casi la vendita di un alloggio è finalizzata all'acquisto di un altro alloggio ed essendo difficili far coincidere il momento dell'acquisto con quello della vendita, e posto che è senz'altro preferibili prima vendere e poi acquistare, si presenta il problema di soddisfare le esigenze abitative per il periodo intercorrente tra la vendita e il successivo acquisto. La soluzione sta nell'offrire la vendita per consegna differita ed atto notarile e pagamento del saldo del prezzo alla consegna . La soluzione data si esprime nelle offerte con l'affidamento di incarico ad un'agenzia immobiliare con la formula libero al rogito.

• Prezzo di vendita
Il prezzo di vendita va fissato per analogia con i prezzi di immobili analoghi per età e qualità, posti nella stessa zona, ovviamente in proporzione alla dimensione dell'unità immobiliare che si intende vendere. Per evitare questioni, il prezzo non va mai stabilito a metro quadrato, ma a corpo, cioè forfetariamente. Il prezzo non deve essere esagerato, rispetto alle quotazioni concorrenti, ma la richiesta deve essere tale da consentire la trattabilità.

• Eventualità di mutuo a favore dell'acquirente
Non sempre chi acquista dispone della somma necessaria per acquistare e deve ricorrere ad un mutuo. Se l'immobile da vendere non è già soggetto a mutuo ipotecario potrebbe essere opportuno , prima della messa in vendita, interpellare una banca di fiducia che pratichi il credito fondiario, per sapere l'entità e le condizioni di un eventuale mutuo ed il tempo occorrente per la sua concessione relativamente all'immobile di cui trattasi.

• Vendere tramite Agenzia
Affidare l'incarico di vendita in esclusiva ad un'agenzia immobiliare è fatto nel momento in cui il proprietario vuole avvalersi di un professionista che si impegni nel portare a buon fine la trattativa.
L'incarico generalmente ha una durata che varia da due a sei mesi e certe volte di più.
La commissione all'Agenzia sul prezzo di vendita è dovuta alla conclusione dell'affare e quindi gia' all'accettazione della proposta d'acquisto, mai oltre la data del rogito.
Le spese di pubblicità sono incluse nella cifra di provvigione.

I.N.V.I.M.

Sino al 1º Gennaio 2003, chi vende un immobile acquistato od ereditato prima del 1º Gennaio 1993, deve pagare al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita l'imposta sull'incremento di valore degli immobili denominata INVIM salve, solo, le ipotesi eccezionali di esenzione o di riduzione dell'imposta di cui all'art. 25 del D.P.R. n. 643 del 1972.

L'INVIM non è più applicabile, invece, per le vendite di immobili che sono stati acquistati od ereditati dopo il 31 Dicembre 1992.

Se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nelle sanzioni fiscali , salvo che proceda entro un anno all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Inoltre, il venditore potrebbe essere coinvolto insieme all'acquirente in accertamenti e penalità da parte degli uffici fiscali, qualora non fosse rispettato il parametro catastale nella dichiarazione di prezzo della compravendita.

Il calcolo, molto complesso, dell'imposta viene normalmente eseguito dai notai o direttamente delle agenzie immobiliari.

L'INVIM colpisce la differenza tra valore iniziale e valore attuale dell'immobile.
Il valore iniziale è il valore che è stato definito ai fini dell'imposta di registro o di successione all'epoca dell'acquisto dell'immobile medesimo, se tale acquisto è avvenuto dopo il 1º Gennaio 1963 oppure il valore venale dell'immobile alla data del 1º Gennaio 1963.

Al valore iniziale vanno aggiunte le spese di acquisto, cioè le spese dell'onorario notarile e quelle delle tasse pagate a suo tempo per l'acquisto , come imposta di registro, catastale ed ipotecaria. Vanno aggiunte inoltre le cosidette spese incrementative con onere della prova (se l'acquisto è posteriore al 31 Dicembre 1972) cioè producendo la loro documentazione: spese incrementative sono le migliorie ed opere di ristrutturazione o totale o parziale rifacimento dell'immobile, le aggiunte di nuovi impianti, le dimolizioni, ricostruzioni ecc.

Il valore finale, per tutte le vendite stipulate dal 1º Gennaio 1993 e sino al 1º Gennaio 2003 è sempre costituito dal valore che l'immobile aveva al 31 Dicembre 1992, che, nella pratica, si identifica col parametro catastale del 1992 (per il Comune di Porto Venere detto parametro risulta più alto di quello attuale a seguito della rettifica della

Zona Censuaria che ha abbassato successivamente le rendite catastali), moltiplicata per 100 se si tratta di abitazione, per 50 se si tratta di uffici o immobili accatastati nel gruppo D, oppure per 34 se si tratta di negozii od immobili accatastati nel gruppo E.

Secondo le nuove normative il valore dichiarato dalle parti nell'atto di compravendita o nella denuncia di successione sarà rilevante ai fini dell'imposta di registro o successioni o dell'IVA, ma sarà irrilevante ai fini dell'INVIM.

Dopo aver stabilito il valore iniziale, il valore finale e quindi l'imponibile, per calcolare l'imposta da pagare, il valore iniziale va moltiplicato per il numero di anni trascorsi tra la data di acquisto o di riferimento e quella fissa del 31 Dicembre 1992; alla cifra così ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in ottenuta vanno aggiunte le spese anch'esse moltiplicate per il numero di anni intercorrenti tra la data in cui esse sono state sostenute e quella fissa del 31 Dicembre 1992; la frazione di anno superiore al semestre viene considerato come anno intero.

A questo punto occorre chiarire che l'INVIM è una imposta a scaglioni basati su percentuali del valore di riferimento e che le aliquote vengono determinate annualmente dai Comuni tra un minimo e un massimo per ogni scaglione. Attualmente tutti i Comuni utilizzano le aliquote massime. L'imposta si calcola applicando le aliquote di legge ai vari scaglioni del valore di riferimento fino a concorrenza dell'incremento imponibile. La determinazione del valore di riferimento in funzione del numero degli anni durante i quali si compie l'incremento è fatta allo scopo di rendere meno oneroso l'ammontare del tributo, quanto maggiore è il numero di anni preso a base per la determinazione dell'incremento imponibile. Infatti, quanto maggiore è il valore di riferimento, tanto maggiore è il primo scaglione sul quale si applica l'aliquota inferiore e tanto maggiore è la probabilità che con il primo scaglione si arrivi a concorrenza dell'effettivo incremento imponibile. Occorre ricordare a chiunque sia proprietario di immobili che è buona norma conservare tutte le documentazioni relative ai valori definiti col fisco, nonché le documentazioni fiscalmente regolari delle spese notarili e delle tasse sull'acquisto, nonché delle spese di risanamento , ristrutturazione, demolizione, costruzione ecc., in mancanza delle quali non potrà ottenersi l'importante riconoscimento delle spese di acquisto ed incrementative.

ESENZIONI E RIDUZIONI
Dall'1 gennaio 2000 è prevista una riduzione al 37,5% dell'ammontare dell'INVIM dovuta dal venditore se la vendita concerne un'abitazione e se l'acquirente abbia i requisiti per l'acquisto agevolato della 1° casa. Dalla stessa data è prevista una riduzione al 75% dell'ammontare dell'INVIM se la vendita concerne comunque un'abitazione. Precedentemente a questa data la riduzione era una sola, al 50% dell'Invim se la vendita concerneva un'abitazione e se l'acquirente aveva i requisiti per l'acquisto agevolato della 1° casa.

I.C.I.

L'ICI è la sigla di un'imposta introdotta dal 1º Gennaio 1993 che sta a significare Imposta Comunale Immobiliare.

L'ICI colpisce il patrimonio immobiliare dei fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, ed è riferita, prevalentemente, alla capitalizzazione delle rendite catastali, non si tratta quindi di un'imposta sui redditi , ma sul patrimonio, dal momento che è proprio il valore catastale di tale patrimonio ad essere tassato.

L'ICI è dovuta dai proprietari anche in multiproprietà (siano essi persone fisiche o società) o usufruttuari o titolari del diritto di abitazione o assegnatari da cooperative edilizie in proprietà divisa, o assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica in locazione copatto di futura proprietà di unità immobiliari iscritti o da iscrivere in Catasto.

L'imponibile ICI si determina capitalizzando la rendita catastale, che rappresenta il valore dell'immobil presunto dal fisco. La capitalizzazione avviene nei modi indicati dall'art. 52 del T.U. imposta di registro, cioè moltiplicando la rendita catastale dell'unità immobiliare per 100 per gli immobili delle categorie A,B,C, con esclusione dei A/10 e C/1, oppure per 50 se si tratta di unità immobiliare classificata A/10 (uffici) e gruppo D, oppure per 34 se si tratta di unità immobiliare classificata C/1 (negozi).

Se la rendita dell'unità immobiliare non è accertata, occorrerà, per tutti gli immobili esclusi quelli appartenenti al gruppo D, informarsi della rendita catastale di immobili analoghi, presso gli UTE o icaricando un tecnico.

L'imposta è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.

I terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che esplicano la loro attività a titolo principale, sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore eccedenti lire 50 milioni e con le seguenti riduzioni:
•del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente i predetti 50 milioni di lire e fino a 120 mln di lire;

•del 50% di quella gravante sulla parte di valore eccedente 120 milioni di lire e fino a 200 milioni di lire;

•del 25% di quella gravante sulla parte di valore eccedente 200 milioni di e fino a 250 milioni di lire.

Il pagamento dell'ICI avviene normalmente in due rate. La prima rata, da versare nel mese di giugno, è pari al 90% dell'imposta dovuta per il periodo di possesso del primo semestre, e la seconda rata, da versare tra il 1º e il 20 dicembre, a saldo dell'imposta dovuta per l'intero anno. Il contribuente può tuttavia versare in un'unica soluzione l'imposta dovuta per l'anno in corso entro il termine di scadenza della prima rata, cioè entro la fine di giugno. L'imposta dovuta è frazionata per mesi, intendendosi mese intero la frazione di almeno 15 giorni, nel caso di compravendite, successioni, ecc. avvenuti nel corso dell'anno.

Il versamento deve essere diretto, presso le casse del concessionario della riscossione nella cui circoscrizione si trovano gli immobili, oppure mediante versamento sul conto corrente postale intestato al suddetto concessionario, utilizzando i moduli predisposti per ogni Comuni e, in seguito, quelli che saranno inviati al contribuente dal predetto concessionario della riscossione.

Non è prevista alcuna dilazione di pagamento nel caso di successione ereditaria.

Per l'omessa o tardiva dichiarazione è dovuta una soprattassa pari all'ammontare dell'imposta sull'incremento di valore degli immobili.

Per l'omesso o tardivo pagamento dell'imposta prevista dal presente decreto è dovuta una soprattassa pari al 10% della medesima.

Per l'omessa o inesatta indicazione dei dati, che abbia determinato una liquidazione di imposta in misura inferiore a quella dovuta, il contribuente è soggetto al pagamento, oltre che della differenza di imposta, di una soprattassa pari al 20% della differenza stessa.